Настоящата статия представлява анализа и мнението на автора ѝ, като под никаква форма НЕ представлява финансов или правен съвет и не следва да бъде тълкувана като такъв.

При покупка на имот с ипотечен кредит повечето купувачи правят първоначалните си сметки на база на продажната цена.

Ако сте договорили цена от 250 000 евро и разполагате с 50 000 евро собствени средства, логично е да предположите, че останалите 200 000 евро могат да бъдат осигурени чрез ипотечен кредит.

На практика обаче банката не определя размера на възможното финансиране единствено според цената, договорена между Вас и продавача.

Един от най-важните фактори е банковата оценка на имота.

Тя показва каква стойност банката приема за недвижимия имот, който ще служи като обезпечение по кредита. Ако оценката е близка до продажната цена, предварителните Ви сметки може да се окажат реалистични. Ако обаче е по-ниска, банката може да одобри по-малък кредит и да се наложи да осигурите значително по-голямо самоучастие.

Този проблем е особено сериозен, когато вече сте платили капаро, подписали сте предварителен договор и сте поели задължение да заплатите остатъка от цената в определен срок.

Затова банковата оценка на имот при ипотечен кредит не трябва да се приема като чисто формална стъпка. Тя може реално да промени финансовата структура на сделката и дори да постави под въпрос възможността покупката да бъде завършена.

Какво представлява банковата оценка на имота

Банковата оценка представлява професионално становище относно стойността на недвижимия имот, който ще бъде предоставен като обезпечение по ипотечния кредит.

Банката използва тази стойност, за да прецени какъв кредит може да отпусне спрямо имота и какъв риск би поела.

Причината е, че при ипотечния кредит недвижимият имот служи като основно обезпечение за задължението. Ако кредитополучателят спре да обслужва кредита и се стигне до принудително изпълнение, банката трябва да разполага с обезпечение, чиято стойност е достатъчна спрямо непогасеното задължение.

Поради това оценката не се изготвя с цел да потвърди цената, която продавачът желае да получи или която купувачът е готов да плати. Тя се изготвя за нуждите на банката и отразява нейната преценка за стойността и ликвидността на обезпечението.

Банковата оценка може да бъде:

• близка до продажната цена;
• по-висока от продажната цена;
• по-ниска от продажната цена.

За купувача най-същественият риск възниква, когато оценката е по-ниска от цената, записана в предварителния договор.

Каква е разликата между продажната цена и банковата оценка

Продажната цена е сумата, която Вие и продавачът сте договорили за покупката на имота.

Тази цена може да бъде повлияна от търсенето в района, конкуренцията между купувачите, състоянието на имота, спешността на продавача, проведените преговори и личната Ви мотивация да придобиете точно това жилище.

Банковата оценка има различна функция.

Тя трябва да покаже каква стойност може да бъде обоснована според характеристиките на имота, пазарната среда и методологията на оценителя и банката.

Фактът, че сте готови да платите определена сума, не означава автоматично, че банката ще приеме имота на същата стойност.

Не трябва да се смесва и данъчната оценка с банковата. Данъчната оценка се определя по нормативен ред и се използва за данъчни, административни и нотариални цели. Тя не представлява пазарна оценка за нуждите на ипотечното кредитиране.

Кой извършва банковата оценка

В зависимост от организацията на съответната банка оценката може да бъде извършена от външен оценител, включен в списък с приемани от банката специалисти, или да бъде възложена по друг ред, определен от банката.

Обикновено не можете просто да представите оценка, изготвена от произволно избран оценител. Банките имат собствени изисквания към специалистите, съдържанието на доклада, използваните документи и срока на валидност.

В някои случаи изготвената външна оценка се проверява и от вътрешно звено на банката. Поради това стойността, посочена от оценителя, невинаги се приема автоматично без допълнителен анализ.

Разходът за оценката обикновено се заплаща от кредитоискателя, освен ако конкретната банкова оферта не предвижда друго.

Как се определя стойността на имота

Банковата оценка не се изчислява единствено чрез умножаване на квадратурата по средната цена на квадратен метър в квартала.

Два апартамента с еднаква площ и в една и съща сграда могат да получат различна оценка в зависимост от етажа, изложението, разпределението, състоянието и документите.

Сред факторите, които могат да бъдат взети предвид, са:

• местоположението и характеристиките на района;
• видът и годината на строителството;
• площта и разпределението;
• етажът и изложението;
• състоянието на имота и общите части;
• наличието на асансьор;
• достъпът и инфраструктурата;
• статутът и предназначението на имота;
• наличието на гараж, паркомясто, мазе или таван;
• извършените преустройства;
• документалната изрядност;
• съпоставими пазарни данни;
• възможността имотът да бъде продаден сравнително лесно.

При имот в строеж значение имат и етапът на завършеност, строителните документи, характеристиките на проекта и политиката на банката към съответния вид строителство.

Защо оценката може да бъде по-ниска от продажната цена

Причините могат да бъдат различни. По-ниската банкова оценка не означава непременно, че оценителят е допуснал грешка. В много случаи тя е резултат от различието между цената, договорена от страните, и стойността, която банката е готова да приеме за обезпечението.

Продажната цена е над пазарните нива

Възможно е продавачът да е поставил по-висока цена, която Вие сте приели поради силното си желание да придобиете имота.

Това често се случва при ограничено предлагане, привлекателна локация или конкуренция между няколко купувачи.

Банката обаче не отчита емоционалната стойност на имота за конкретния купувач. Тя анализира основно неговата пазарна стойност и ликвидност.

Обявените цени не са равни на реалните продажни цени

Много купувачи сравняват имота с други обяви в същия район. Обявените цени обаче показват какво искат продавачите, а не непременно сумите, на които действително се сключват сделките.

Част от имотите се продават след преговори, а други остават на пазара дълго време именно защото първоначалната цена е твърде висока.

Следователно сходните обяви не гарантират, че банката ще достигне до същата оценка.

Имотът има по-ниска ликвидност

Банката може да оцени по-консервативно имот, който би се продал по-трудно.

Това може да бъде свързано с нетипично разпределение, много малка или прекалено голяма площ, висок етаж без асансьор, полусутеренен етаж, специфичен статут, лошо състояние или ограничен достъп.

Самият имот може да бъде подходящ за Вашите лични нужди, но банката разглежда и въпроса колко лесно би могъл да бъде реализиран на пазара.

Има несъответствие между документите и фактическото състояние

Неотразени преустройства, приобщени тераси, премахнати стени, разлики в площта или промяна на предназначението могат да повлияят върху оценката.

В някои случаи подобно несъответствие не води само до по-ниска стойност, а създава пречка имотът да бъде приет като обезпечение.

Ремонтът и обзавеждането са оценени по-ниско от очакваното

Продавачът може да е инвестирал значителни средства в скъп ремонт, мебели или дизайнерско обзавеждане.

Това не означава, че цялата инвестирана сума ще бъде добавена към стойността на имота.

Част от обзавеждането може да няма значение за стойността на недвижимото обезпечение или да бъде оценено значително по-ниско от направения разход.

Банката прилага по-консервативна методология

Един и същ имот може да получи различни оценки при различни банки.

Причината може да бъде различен оценител, различна вътрешна методология или различен подход към конкретния тип имот и район.

По-ниската оценка от една банка не означава автоматично, че всяка друга банка ще приеме същата стойност. Но не означава и че друга банка задължително ще оцени имота значително по-високо.

Как банковата оценка влияе върху размера на кредита

Банките определят допустимия размер на кредита и спрямо стойността на обезпечението.

Съотношението между размера на кредита и стойността на имота обикновено се обозначава като LTV – Loan-to-Value.

Към момента на публикуване на настоящата статия действащите изисквания на Българската народна банка предвиждат при кредитите, обезпечени с жилищни недвижими имоти, съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението по правило да бъде не по-високо от 85%.

Това не означава, че всяка банка е длъжна да финансира 85% от оценката. Банката може да прилага по-нисък максимален процент в зависимост от клиента, имота и вътрешната си кредитна политика.

Освен стойността на обезпечението се анализират и Вашите доходи, задължения, кредитна история и способност да обслужвате месечната вноска.

Следователно размерът на кредита може да бъде ограничен едновременно от:

• банковата оценка на имота;
• максималния допустим процент на финансиране;
• Вашата кредитоспособност;
• вътрешните правила на банката.

Дори имотът да позволява по-висок кредит, доходите Ви може да не са достатъчни. Възможна е и обратната ситуация – имате достатъчно високи доходи, но оценката на имота ограничава финансирането.

Пример при по-ниска банкова оценка

Да приемем, че сте договорили покупка на имот на цена от 250 000 евро.

Разполагате с 50 000 евро собствени средства и очаквате ипотечен кредит от 200 000 евро.

Ако банката приеме стойност на имота от 250 000 евро и е готова да финансира до 80% от нея, максималният кредит спрямо обезпечението би бил 200 000 евро.

Ако обаче банковата оценка бъде 220 000 евро, при същия процент от 80% максималният кредит спрямо обезпечението би бил 176 000 евро.

Това означава, че вместо първоначално планираните 50 000 евро трябва да осигурите 74 000 евро за самата продажна цена.

Разликата е 24 000 евро.

Към нея трябва да добавите и разходите по сделката – местен данък, нотариални такси, такса за вписване, оценка, разходи по ипотеката, застраховка и евентуална брокерска комисиона.

Така сравнително ограничена разлика между продажната цена и банковата оценка може да увеличи необходимите собствени средства значително.

Какво можете да направите при по-ниска оценка

По-ниската оценка не означава автоматично, че сделката е провалена. В зависимост от конкретния случай може да има няколко решения.

Да осигурите по-голямо самоучастие

Най-прекият вариант е да покриете недостига със собствени средства.

Това е разумно само ако разполагате с достатъчен резерв и допълнителното плащане няма да Ви остави без средства за разходите по сделката, ремонта и непредвидени ситуации.

Не е препоръчително да използвате абсолютно всички налични средства единствено за да спасите сделката.

Да предоговорите продажната цена

По-ниската оценка може да бъде аргумент за нови преговори с продавача.

Продавачът не е длъжен да приеме по-ниска цена, но когато разликата е значителна, оценката показва, че и друг купувач, който разчита на банково финансиране, може да срещне същия проблем.

Предоговарянето е по-вероятно да бъде успешно, когато продавачът желае бърза сделка или няма други купувачи със собствени средства.

Да разгледате друга банка

Друга банка може да приеме различна стойност или да предложи различен процент на финансиране.

Това обаче обикновено изисква нова процедура, нова оценка, нов анализ и допълнително време.

Преди да започнете отначало, трябва да се прецени дали има реална вероятност другата банка да предложи по-добро решение. Хаотичното кандидатстване може да доведе само до нови разходи и загуба на ценно време.

Да предоставите допълнително обезпечение

В някои случаи банката може да разгледа възможност за ипотекиране и на друг недвижим имот.

Така общата стойност на обезпечението може да позволи по-високо финансиране.

Това решение обаче трябва да бъде преценено внимателно. Допълнителният имот също ще бъде обременен с ипотека и ще обезпечава задължението Ви.

Да се откажете от сделката

Ако не можете да осигурите необходимите средства, продавачът не желае да намали цената и няма подходящо алтернативно финансиране, може да се наложи да се откажете от покупката.

В този момент решаващо значение има предварителният договор.

Трябва да се установи дали той урежда:

• ниска банкова оценка;
• одобряване на кредит в недостатъчен размер;
• невъзможност да осигурите необходимото финансиране;
• прекратяване на договора;
• връщане на капарото;
• сроковете за уведомяване;
• евентуални неустойки.

Ако договорът не Ви защитава при по-ниска оценка, може да възникне реален риск да загубите платеното капаро.

Ниска оценка означава ли, че имотът е надценен

Не задължително.

По-ниската банкова оценка може да бъде сигнал, че договорената цена е висока спрямо пазарните данни. Но оценката е професионално становище, изготвено според конкретна методология и към конкретен момент.

Имотът може да има характеристики, които са особено ценни за Вас, но не увеличават в същата степен стойността му като банково обезпечение.

Например близостта до Вашето работно място, рядко предлагане в конкретна сграда, определено изложение или удобство за семейството Ви могат да оправдават по-висока цена за Вас като купувач.

Възможно е съзнателно да решите да платите повече от банковата оценка. Важно е обаче предварително да знаете, че разликата вероятно ще трябва да бъде осигурена със собствени средства.

Може ли оценката да бъде преразгледана

Възможността зависи от правилата на конкретната банка.

Основание за преглед може да има, ако в оценката е допусната фактическа или техническа грешка – например неправилно отразена площ, етаж, гараж, паркомясто или принадлежащо помещение.

Самото несъгласие със стойността обаче обикновено не е достатъчно.

Възможно е да бъдат представени допълнителни документи или да бъде възложена нова оценка по реда на банката. Това може да доведе до допълнителни разходи и не гарантира по-висок резултат.

Как да се защитите преди подписване на предварителния договор

Най-добрият подход е рискът от ниска банкова оценка да бъде отчетен преди да сте платили значителна сума и да сте поели твърд договорен ангажимент.

Ако разполагате с минимално самоучастие, дори малка разлика в оценката може да направи покупката невъзможна.

Затова предварителният договор трябва да урежда не само пълен отказ от банка, но и ситуация, в която банката одобрява кредит в недостатъчен размер поради по-ниска оценка.

Важно е да бъде ясно:

• каква минимална сума за финансиране Ви е необходима;
• как се доказва недостатъчното финансиране;
• в какъв срок трябва да уведомите продавача;
• може ли срокът за сделката да бъде удължен;
• какво се случва с капарото;
• имате ли право да прекратите договора без санкция.

Обща клауза от типа „при отказ от банка капарото се връща“ може да не е достатъчна. При ниска оценка банката може формално да не е отказала кредита, а да е одобрила по-малка сума.

Това е различна ситуация и трябва да бъде уредена изрично.

Какво да направите, ако вече имате по-ниска оценка

Първо трябва да определите точния финансов недостиг.

Поискайте яснота от банката относно:

• максималния размер на кредита;
• процента на финансиране;
• необходимото самоучастие;
• всички условия по кредитното решение;
• оставащите разходи по сделката.

След това прегледайте предварителния договор и сроковете по него.

Необходимо е да установите дали можете да поискате удължаване, да предоговорите цената или да прекратите договора при недостатъчно финансиране.

Свържете се с продавача своевременно. Колкото по-рано бъде обсъден проблемът, толкова повече възможности има за работещо решение.

Не чакайте последните дни преди нотариалната сделка. Преминаването към друга банка, новата оценка или изготвянето на анекс изискват време.

Каква е ролята на кредитния посредник

Кредитният посредник може да Ви помогне да прецените риска още преди да подпишете предварителен договор.

Това включва анализ на:

• продажната цена;
• размера на Вашите средства;
• необходимия кредит;
• вида и характеристиките на имота;
• възможния процент на финансиране;
• изискванията на различните банки;
• необходимите срокове;
• възможните алтернативи.

Когато оценката вече е изготвена, посредникът може да изчисли реалния недостиг и да прецени дали има смисъл случаят да бъде разгледан от друга банка.

Целта не е да се кандидатства безразборно навсякъде, а да се избере банка, при която Вашият профил и конкретният имот имат реален шанс за подходящо финансиране.

Защо правното съдействие е важно

По-ниската оценка не е само финансов въпрос.

Тя може да се отрази пряко върху предварителния договор, капарото, сроковете и задължението Ви да заплатите продажната цена.

Ако договорът не Ви защитава, може да се окажете в неизпълнение, въпреки че банката е одобрила по-малък кредит от необходимия.

Правният анализ трябва да установи какво точно сте поели като задължение, как е уредено банковото финансиране, има ли клауза за ниска оценка и какво се случва с платената сума.

Банковата и правната част на сделката са свързани и трябва да бъдат координирани още от началото.

Как КредитенБГ може да Ви помогне

В КредитенБГ разглеждаме банковата оценка като част от цялостния процес по покупка на имот с ипотечен кредит.

Можем да Ви съдействаме да прецените какъв размер кредит е реалистичен, какво самоучастие ще Ви бъде необходимо и кои банки са най-подходящи за Вашия профил и избрания имот.

При вече изготвена по-ниска оценка можем да анализираме:

• какъв кредит реално може да бъде отпуснат;
• колко допълнителни средства са необходими;
• има ли подходяща алтернативна банка;
• възможно ли е предоговаряне на структурата;
• какви са сроковете по предварителния договор;
• какви са рисковете за капарото и сделката.

Наред с кредитното посредничество предоставяме на клиентите си и правно съдействие във връзка с предварителния договор, документите, тежестите, сроковете и начина на плащане.

„КредитенБГ“ ООД е вписано в публичния регистър на Българската народна банка като кредитен посредник.

Услугата е безплатна за Вас. Нашето възнаграждение се заплаща от банката, ако изберете и усвоите кредитна оферта чрез нас.

Често задавани въпроси

Ниската оценка означава ли отказ от кредит?

Не. Банката може да одобри кредит, но в по-нисък размер. Проблемът възниква, ако сумата не е достатъчна за плащане на продажната цена.

Може ли друга банка да оцени имота по-високо?

Да, възможно е. Различните банки могат да използват различни оценители и вътрешни методологии. По-висока оценка обаче не е гарантирана.

Ще ми бъде ли върнато капарото?

Това зависи от съдържанието на предварителния договор. Ако недостатъчното финансиране или ниската оценка са изрично уредени, може да има механизъм за прекратяване и връщане на сумата. При липса на такава клауза може да възникне спор.

Кога трябва да бъде направена оценката?

Колкото по-ограничено е самоучастието Ви, толкова по-рано трябва да бъде установена стойността, която банката би приела. Срокът по предварителния договор трябва да позволява оценка, кредитен анализ и реакция при проблем.

И в заключение

Банковата оценка на имот при ипотечен кредит може съществено да промени първоначалните Ви финансови планове.

Фактът, че сте договорили определена продажна цена, не означава, че банката ще приеме имота на същата стойност.

При по-ниска оценка размерът на кредита може да бъде намален, а необходимото самоучастие – увеличено. Това може да наложи да осигурите допълнителни средства, да предоговорите цената, да потърсите друга банка или да се откажете от сделката.

Най-големият риск възниква, когато проблемът бъде установен след плащане на капаро и подписване на предварителен договор, който не Ви защитава при недостатъчно финансиране.

Ако сте избрали имот и се притеснявате дали банковата оценка ще бъде достатъчна за необходимия кредит, можете да заявите безплатна консултация с КредитенБГ.

Ще разгледаме продажната цена, необходимия размер на кредита, Вашето самоучастие и характеристиките на имота, за да преценим риска и възможните решения, преди той да застраши сделката.

—

Тази статия има информативен характер и представя общи практически насоки относно банковата оценка на недвижим имот при ипотечно кредитиране. Конкретната оценка, процентът на финансиране, размерът на кредита и правните последици зависят от политиката на съответната банка, профила на кредитоискателя, характеристиките на имота и съдържанието на договорите по конкретната сделка.