Настоящата статия представлява анализа и мнението на автора ѝ, като под никаква форма НЕ представлява финансов или правен съвет и не следва да бъде тълкувана като такъв. Конкретният размер на финансирането и необходимото самоучастие зависят от избраната банка, профила на кредитоискателите, характеристиките на имота и условията по сделката.
Краткият отговор е, че при ипотечен кредит обикновено трябва да осигурите поне 15–20% от стойността на имота със собствени средства. В много сделки обаче реалното самоучастие достига 25–30% или повече.
Причината е, че банката не определя кредита само според продажната цена. Значение имат банковата оценка на имота, допустимият процент на финансиране, Вашите доходи и задължения, видът на имота и вътрешните правила на конкретната банка.
Ако продажната цена е 250 000 евро, не е достатъчно автоматично да изчислите 15% и да приемете, че останалите 85% ще бъдат осигурени чрез кредит. Ако банковата оценка е по-ниска или доходите Ви не позволяват желания размер, разликата остава за Ваша сметка.
Към самоучастието трябва да добавите и разходите по покупката, кредита и ипотеката. Те обикновено не се финансират в рамките на стандартния процент от стойността на имота.
Затова правилният въпрос не е само „Какво е минималното самоучастие?“, а:
С колко собствени средства трябва да разполагам, за да завърша конкретната сделка, без да остана без финансов резерв
Какво представлява самоучастието при ипотечен кредит
Самоучастието е частта от продажната цена, която купувачът осигурява със собствени средства, вместо чрез ипотечния кредит.
Ако купувате имот за 200 000 евро и банката отпусне кредит от 160 000 евро, самоучастието Ви за покупната цена е 40 000 евро.
В този пример то представлява 20% от цената на имота:
40 000 ÷ 200 000 × 100 = 20%
Самоучастието може да бъде осигурено чрез:
- лични спестявания;
- средства от продажба на друг имот;
- дарение или финансова помощ от близки;
- средства от предходни плащания по продажната цена;
- друг доказуем и приемлив за банката източник.
Банката може да поиска да установи произхода и наличността на средствата. Не е достатъчно само да заявите, че разполагате с необходимата сума. При определени случаи ще трябва да представите банкови извлечения, платежни документи, договор за дарение, документ за продажба на друг актив или друго доказателство.
Важно е да разграничавате самоучастието от общите собствени средства, необходими за сделката. Самоучастието покрива разликата между продажната цена и кредита. Отделно трябва да предвидите местен данък, нотариални и държавни такси, разходи за оценка, ипотека, застраховки и евентуална брокерска комисиона.
Какво означава максимално финансиране от 85%
Към момента на публикуване на статията изискванията на Българската народна банка предвиждат съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускането му да бъде не по-високо от 85%.
Това съотношение се нарича LTV – Loan-to-Value.
Формулата е:
LTV = размер на кредита ÷ стойност на обезпечението × 100
Ако имотът е оценен на 200 000 евро и кредитът е 170 000 евро:
170 000 ÷ 200 000 × 100 = 85% LTV
На пръв поглед това означава минимално самоучастие от 15%. Този извод обаче е правилен само ако едновременно са изпълнени няколко условия:
- банковата оценка е равна или близка до продажната цена;
- банката е готова да приложи максимално финансиране от 85%;
- доходите Ви позволяват кредит в този размер;
- имотът отговаря на изискванията на банката;
- няма друго ограничение по конкретния продукт или сделка.
Ограничението от 85% е максимален регулаторен праг, а не задължение на банката да Ви финансира в този размер. Банката може да предложи 80%, 75% или по-нисък процент в зависимост от риска.
БНБ допуска ограничен дял отклонения от въведените стандарти в рамките на банковия портфейл. Това обаче не създава право на клиента да поиска кредит над 85% и не е разумно покупката да се планира с очакване, че банката ще направи изключение.
Защо „минимум 15%“ често не е достатъчен
Първата причина е, че публичните банкови условия обикновено използват израза „до 85%“. Думата „до“ е съществена.
Максималният процент може да е достъпен само за определени клиенти, имоти и населени места. Банката може да приложи по-ниско финансиране при:
- имот със специфичен статут или по-ниска ликвидност;
- жилище в малко населено място;
- имот в незавършена сграда;
- покупка „на зелено“;
- доходи, които банката приема частично;
- по-рисков клиентски профил;
- висока обща задлъжнялост;
- допълнителни особености по сделката.
Втората причина е банковата оценка. Ако тя е по-ниска от продажната цена, банката може да изчисли максималния кредит върху по-ниската стойност. Така необходимото самоучастие се увеличава.
Третата причина е, че размерът на кредита се ограничава и от доходите Ви. Дори обезпечението да позволява кредит от 200 000 евро, банката може да одобри 180 000 евро, ако това е максималната сума, която можете да обслужвате според нейния анализ.
Следователно реалният кредит е най-ниският размер, който се получава след прилагането на всички ограничения: стойност на обезпечението, процент на финансиране, доходи, задължения, срок и вътрешна банкова политика.
Как се изчислява самоучастието
Основната формула е:
Самоучастие = продажна цена – одобрен размер на кредита
За да стигнете до одобрения кредит обаче, първо трябва да изчислите максималното финансиране спрямо обезпечението:
Максимален кредит спрямо имота = приета от банката стойност × процент на финансиране
След това резултатът трябва да бъде сравнен с максималния кредит, който доходите Ви позволяват.
Ако обезпечението позволява кредит от 200 000 евро, но кредитоспособността Ви позволява 180 000 евро, банката няма да отпусне по-високата сума само защото имотът има достатъчна стойност.
Практическият ред е следният:
- определяте продажната цена;
- установявате каква стойност на имота приема банката;
- прилагате допустимия процент на финансиране;
- сравнявате резултата с максималния кредит според доходите Ви;
- изваждате реално одобрения кредит от продажната цена;
- добавяте всички разходи по сделката;
- оставяте финансов резерв за непредвидени плащания.
Пример 1: продажната цена и банковата оценка са еднакви
Да приемем, че купувате имот за 250 000 евро.
Банковата оценка също е 250 000 евро, а банката е готова да финансира 80% от стойността.
Максималният кредит е:
250 000 × 80% = 200 000 евро
Необходимото самоучастие е:
250 000 – 200 000 = 50 000 евро
Самоучастието представлява 20% от продажната цена.
Тези 50 000 евро обаче не са всички средства, които трябва да притежавате. Отделно ще трябва да платите разходите по придобиването, ипотеката и кредита.
Пример 2: банковата оценка е по-ниска от продажната цена
Да приемем отново продажна цена от 250 000 евро, но банковата оценка е 220 000 евро.
При финансиране от 80% максималният кредит спрямо обезпечението е:
220 000 × 80% = 176 000 евро
Самоучастието става:
250 000 – 176 000 = 74 000 евро
Като процент от продажната цена това е:
74 000 ÷ 250 000 × 100 = 29,6%
Вместо очакваните 50 000 евро трябва да осигурите 74 000 евро за цената на имота. Разликата от 24 000 евро възниква само заради по-ниската оценка.
Това е причината да не поемате ангажимент за покупка с минимален финансов резерв, без да сте анализирали риска от оценката. Темата е разгледана подробно в статията ни за банковата оценка на имот при ипотечен кредит.
Пример 3: имотът позволява по-висок кредит, но доходите не са достатъчни
Продажната цена и банковата оценка са по 250 000 евро. Банката принципно може да финансира до 85%, което би означавало кредит до 212 500 евро.
След анализа на доходите и задълженията Ви обаче банката определя максимален кредит от 180 000 евро.
Самоучастието е:
250 000 – 180 000 = 70 000 евро
То представлява 28% от продажната цена.
В този случай проблемът не е в имота или оценката, а в кредитоспособността. По-дълъг срок, включването на съдлъжник или погасяването на текущо задължение може да промени резултата, но всяка възможност трябва да бъде изчислена конкретно.
Върху продажната цена или банковата оценка се изчислява финансирането
Това е един от най-важните практически въпроси.
Банките определят максималното финансиране спрямо стойността на обезпечението, която приемат съгласно собствената си методология. При покупка значение има и договорената продажна цена.
Не трябва да приемате, че по-високата банкова оценка автоматично ще позволи кредит, надхвърлящ необходимата сума за покупката. Банката следи целта на кредита и може да ограничи финансирането спрямо покупната цена, стойността на обезпечението или по-ниската от приложимите стойности.
Най-рискова за купувача е обратната ситуация – оценката е по-ниска от продажната цена. Тогава разликата не се покрива от банката и трябва да бъде осигурена със собствени средства.
Затова точната формула трябва да бъде потвърдена за конкретната банка, продукт и имот. Общият рекламен процент не е достатъчен за планиране на сделката.
Капарото част ли е от самоучастието
Да, ако платеното капаро или аванс представлява част от продажната цена и плащането може да бъде доказано.
Например купувате имот за 200 000 евро, а необходимото Ви самоучастие е 40 000 евро. При предварителния договор сте платили 10 000 евро, които се приспадат от цената.
В такъв случай общото самоучастие остава 40 000 евро, но след вече платеното капаро трябва да осигурите още 30 000 евро от цената.
Важно е плащането да бъде ясно описано в предварителния договор и да разполагате с платежен документ. Банката може да поиска доказателство, че собственото участие е действително платено.
Капарото не е допълнително самоучастие върху изчислената сума, когато е част от продажната цена. То просто е част от собствените средства, платена на по-ранен етап.
Рискът е да дадете прекалено голямо капаро, преди да знаете дали ще получите необходимия кредит. Преди плащане вижте какво трябва да проверите преди даване на капаро за имот.
Какви средства трябва да предвидите освен самоучастието
Самоучастието е само една част от първоначалния бюджет.
Отделно могат да възникнат:
- местен данък при придобиване;
- нотариална такса за покупко-продажбата;
- такса за вписване на сделката;
- разходи за оценка на имота;
- банкови такси за анализ и обработка;
- нотариални и държавни такси за ипотеката;
- имуществена застраховка;
- евентуална застраховка „Живот“;
- брокерска комисиона;
- разходи за преводи и допълнителни документи;
- средства за ремонт, обзавеждане и преместване.
Точният размер зависи от цената, общината, банката, нотариуса, вида на ипотеката и участието на брокер.
Ако имате 50 000 евро и цялата сума е необходима за самоучастието, това не означава, че сте финансово готови за сделката. Нужни са допълнителни средства за разходите и разумен резерв.
Може ли ипотечният кредит да покрие 100% от продажната цена
В определени случаи е възможно банката да финансира цялата продажна цена, ако се предостави допълнително обезпечение.
Например купуваният имот и втори недвижим имот могат да бъдат ипотекирани в полза на банката. Така общата стойност на обезпеченията може да позволи кредит, равен на цялата покупна цена, без да се надхвърля допустимото съотношение кредит/обезпечение.
Това не означава кредит без риск или без собствени средства. Остават разходите по сделката, допълнителната ипотека, оценката, застраховката и вписването. Освен това поставяте под риск и втория имот.
Банката не е длъжна да приеме допълнителното обезпечение или да финансира 100% от цената. Решението зависи от доходите, вида и стойността на имотите и вътрешната кредитна политика.
Добра идея ли е потребителски кредит за самоучастието
В повечето случаи това е рисков подход.
Потребителският кредит увеличава месечните Ви задължения и може да намали размера на ипотечния кредит, който банката е готова да отпусне. Задължението се отразява в Централния кредитен регистър и се включва при оценката на кредитоспособността.
Така може да се получи обратен ефект: вземате потребителски кредит, за да допълните самоучастието, но новата му вноска намалява допустимия размер на ипотеката и създава още по-голям недостиг.
Потребителският кредит обикновено има и по-висока лихва и по-кратък срок. Това увеличава общото месечно натоварване именно през първите години след покупката, когато често възникват разходи за ремонт и обзавеждане.
Не поемайте ново задължение между предварителното и окончателното одобрение, без предварително да сте обсъдили ефекта с банката или кредитния посредник.
Какво може да увеличи необходимото самоучастие
Освен по-ниската оценка и ограниченията на дохода значение могат да имат:
- видът и местоположението на имота;
- специфичен статут или предназначение;
- незавършено строителство;
- покупка на имот „на зелено“;
- ниска ликвидност;
- несъответствия между документите и фактическото състояние;
- възрастта и състоянието на сградата;
- начинът, по който получавате и доказвате доходите си;
- текущите Ви кредити, карти и лизинги;
- срокът на кредита;
- политиката на избраната банка.
Две банки могат да предложат различен процент на финансиране за един и същ имот и клиент. Затова не трябва да сравнявате само лихвите. Банка с малко по-ниска лихва, но значително по-нисък размер на кредита, може да се окаже неприложима за Вашата сделка.
По-голямото самоучастие винаги ли е по-добро
По-голямото самоучастие намалява размера на кредита и обикновено води до по-ниска месечна вноска и по-малко общо платена лихва. То може да подобри и позицията Ви при договаряне на условията.
Това обаче не означава, че трябва да вложите абсолютно всички спестявания в покупката.
Ако използвате целия си резерв, може да останете без средства за:
- непредвиден ремонт;
- временно намаляване на доходите;
- медицински или семейни разходи;
- смяна на работа;
- повишаване на месечната вноска;
- други непредвидени обстоятелства.
По-разумно е да търсите баланс между размера на кредита и запазването на достатъчен финансов буфер. Максималното възможно самоучастие невинаги е най-безопасното решение.
Кога трябва да изчислите самоучастието
Първата калкулация трябва да бъде направена преди да започнете активно да търсите имот. Така ще знаете в какъв ценови диапазон можете да купувате.
Втората калкулация трябва да бъде направена след избора на конкретен имот, но преди плащане на значително капаро или подписване на предварителен договор.
Тогава вече трябва да се отчетат:
- договорената цена;
- вероятната банкова оценка;
- видът на имота;
- възможният процент на финансиране;
- максималният кредит според доходите;
- разходите по сделката;
- оставащият финансов резерв.
Окончателният размер се установява след оценката, правния анализ и кредитното решение. Затова предварителният договор трябва да отчита риска от недостатъчно финансиране и да предоставя достатъчно време за банковата процедура.
Най-честите грешки при планиране на самоучастието
Най-разпространената грешка е купувачът да умножи продажната цена по 15% и да приеме, че това е окончателната необходима сума.
Други чести грешки са:
- разходите по сделката да се включат в същите спестявания, без отделен резерв;
- да се разчита, че банковата оценка непременно ще бъде равна на продажната цена;
- да се даде голямо капаро преди анализ на кредитоспособността;
- да се вземе нов потребителски кредит преди окончателното одобрение;
- да се приеме, че по-висока оценка автоматично осигурява повече финансиране;
- да се сравняват банките само по лихвата;
- да се използват всички налични спестявания;
- да не се предвиди какво ще стане при одобрен по-нисък кредит.
Тези грешки обикновено се проявяват, когато купувачът вече е обвързан с предварителен договор и срокът за сделката тече. Тогава възможностите за реакция са по-ограничени.
Често задавани въпроси
Какво е минималното самоучастие за ипотечен кредит?
Теоретичният минимум обикновено е 15%, когато банката финансира максималните 85% и оценката е достатъчна. На практика може да са необходими 20–30% или повече в зависимост от оценката, доходите, имота и банката.
Изчислява ли се самоучастието върху продажната цена?
Самоучастието като реална сума е разликата между продажната цена и отпуснатия кредит. Самият максимален кредит обаче се определя спрямо приетата от банката стойност на обезпечението и останалите ограничения.
Ако оценката е по-висока от цената, мога ли да купя без самоучастие?
Не автоматично. Банката може да ограничи кредита спрямо продажната цена, целта на финансирането и вътрешната си политика. По-високата оценка не е гаранция за кредит, покриващ цялата цена.
Капарото брои ли се за самоучастие?
Да, ако е част от продажната цена и плащането е доказано. То намалява сумата, която трябва да доплатите със собствени средства, но не променя общия размер на самоучастието.
Включват ли се нотариалните разходи в самоучастието?
Не. Те са отделни разходи и трябва да бъдат предвидени допълнително.
Мога ли да използвам друг имот вместо парично самоучастие?
Допълнително обезпечение може да позволи по-висок размер на кредита спрямо покупната цена. Това зависи от банката и означава, че и вторият имот ще бъде ипотекиран и изложен на риск.
Заключение
Минималното самоучастие при ипотечен кредит не може да бъде определено само с един процент.
Финансиране до 85% означава теоретично самоучастие от поне 15%, но само когато банковата оценка, доходите, имотът и политиката на банката позволяват максималния кредит.
Реалното изчисление е:
Продажна цена – одобрен ипотечен кредит = самоучастие за цената
Към тази сума трябва да добавите разходите по сделката и да запазите достатъчен финансов резерв.
Най-сигурният подход е да изчислите няколко сценария още преди капарото: при очаквана оценка, при по-ниска оценка и при по-консервативен процент на финансиране. Така ще знаете не само дали можете да купите имота при оптимални условия, но и дали сделката остава възможна, ако банката одобри по-малък кредит.
Проверете дали самоучастието Ви е достатъчно
Ако сте избрали имот или планирате покупка, КредитенБГ може да изчисли какъв размер ипотечен кредит е реалистичен и с колко собствени средства трябва да разполагате.
Ще разгледаме продажната цена, вероятната банкова оценка, доходите Ви, текущите задължения и изискванията на различните банки. Ще получите конкретна калкулация, включително сценарий при по-ниска оценка, преди да дадете капаро или да подпишете предварителен договор.
Консултацията, кредитното посредничество и правното съдействие по сделката са безплатни за клиента.
