Настоящата статия представлява анализа и мнението на автора ѝ, като под никаква форма НЕ представлява финансов или правен съвет и не следва да бъде тълкувана като такъв. Конкретният размер на финансирането и необходимото самоучастие зависят от избраната банка, профила на кредитоискателите, характеристиките на имота и условията по сделката.

Когато планирате покупка на имот с ипотечен кредит, не е достатъчно да разполагате само със средствата за самоучастие. Освен разликата между продажната цена и одобрения кредит трябва да платите местен данък, нотариални и държавни такси, разходи за учредяване на ипотека, банкова оценка, застраховки и евентуално възнаграждения за брокерско и правно съдействие.

Тези суми могат да достигнат няколко процента от цената на имота и в повечето случаи не се включват в стандартното банково финансиране. Ако бъдат пропуснати при първоначалното планиране, купувачът може да получи одобрение за желания ипотечен кредит, но въпреки това да не разполага с достатъчно средства за завършване на сделката.

Затова правилният въпрос не е само „Каква месечна вноска мога да плащам?“, а:

С колко собствени средства трябва да разполагам за цената на имота и за всички съпътстващи разходи

Преди да започнем с отделните плащания, е важно да разграничим четири различни суми.

Продажната цена е сумата, която купувачът и продавачът са договорили за имота. Самоучастието е частта от тази цена, която купувачът плаща със собствени средства. Разходите по придобиването са местният данък, нотариалната такса и таксата за вписване на покупката. Разходите по кредита включват оценката, банковите такси, учредяването и вписването на ипотеката, застраховките и текущите разходи по обслужване на кредита.

Самоучастието не е разход в тесния смисъл на думата, защото представлява част от цената на имота. То обаче трябва да бъде налично заедно с останалите средства.

Ако купувате имот за 250 000 евро и банката одобри кредит от 200 000 евро, самоучастието Ви е 50 000 евро. Към тези 50 000 евро трябва да добавите всички данъци, такси и други плащания по сделката.

Темата за определянето на собствените средства е разгледана подробно в статията ни „Колко самоучастие е необходимо за ипотечен кредит и как се изчислява?“.

Кой плаща разходите по покупката на имота

Не трябва автоматично да приемате, че всички разходи винаги се поемат от купувача.

Съгласно чл. 186 от Закона за задълженията и договорите разноските при продажба на недвижим имот по правило се заплащат от страните поравно. Това правило обаче позволява в договора да бъде уговорено друго. На практика предварителните договори много често предвиждат местният данък, нотариалните такси и таксите за вписване да бъдат изцяло за сметка на купувача.

По отношение на местния данък законът определя приобретателя, тоест купувача, като данъчно задължено лице, освен ако между страните е уговорено друго. Разходите, свързани единствено с ипотечния кредит и обезпечението на банката, обичайно се поемат от кредитополучателя.

Затова разпределението на разноските трябва да бъде изрично записано още в предварителния договор. Формулировка като „всички разноски са за сметка на купувача“ може да Ви натовари с плащания, които не сте включили в първоначалния бюджет.

Местен данък при придобиване на имота

Най-големият задължителен разход извън продажната цена обикновено е местният данък при възмездно придобиване.

Размерът му не е еднакъв за цялата страна. Той се определя от общинския съвет според местонахождението на имота. Законът позволява ставка между 0,1% и 3%, което е потвърдено и в официалната информация на Министерството на финансите.

За имоти на територията на Столична община данъкът е 3% върху оценката на прехвърляното имущество съгласно действащата Наредба за определяне на размера на местните данъци.

Данъкът се изчислява върху по-високата стойност между договорената продажна цена и данъчната оценка на имота.

Ако купувате жилище в София за 250 000 евро, а данъчната оценка е 120 000 евро, данъчната основа ще бъде продажната цена от 250 000 евро. Местният данък ще бъде:

250 000 × 3% = 7 500 евро

Ако продажната цена е 100 000 евро, но данъчната оценка е 110 000 евро, данъкът ще се изчисли върху 110 000 евро.

Това е една от причините общото правило „предвидете около 3% за разходи“ да бъде подвеждащо. При покупка в София само местният данък е 3%, преди да бъдат добавени нотариалната такса, вписването, ипотеката, оценката и застраховките.

Размерът на данъка трябва да бъде проверен за конкретната община непосредствено преди сделката. Не използвайте ставката за София, ако имотът се намира в друго населено място.

Нотариална такса за покупко-продажбата

Прехвърлянето на собствеността върху недвижим имот се извършва с нотариален акт. За нотариалното производство се заплаща такса, чийто размер зависи от удостоверявания материален интерес.

Нотариалната такса не представлява един и същ процент от цената. Тя се изчислява прогресивно по таблицата в Тарифата за нотариалните такси. При преминаване в следващ ценови диапазон процентът се прилага само върху сумата над съответния праг.

Материалният интерес обичайно се определя според по-високата стойност между продажната цена и данъчната оценка. Това означава, че записването на по-ниска цена в нотариалния акт не позволява таксите да бъдат изчислени под данъчната оценка.

В сметката на нотариуса могат да присъстват и допълнителни суми за изготвяне или проверка на документи, преписи, декларации, справки и други извършени действия. Върху облагаемите нотариални услуги се начислява ДДС, като стандартната ставка в България е 20% според Националната агенция за приходите.

Преди нотариалното изповядване поискайте предварителна сметка, в която са разграничени местният данък, нотариалната такса, ДДС и държавната такса за вписване. Така ще знаете каква сума трябва да бъде налична в деня на сделката и по какъв начин ще бъде платена.

Такса за вписване на нотариалния акт

След подписването нотариалният акт се вписва в Имотния регистър. Това вписване прави придобиването противопоставимо на трети лица и е отделно от самото нотариално удостоверяване.

Таксата е 0,1% върху стойността, по която е таксуван актът. След въвеждането на еврото минималната такса е 5,11 евро. Актуалната информация е публикувана от Агенцията по вписванията.

При материален интерес от 250 000 евро таксата за вписване на покупката е:

250 000 × 0,1% = 250 евро

Тази такса се събира отделно от местния данък и нотариалната такса. При покупка с ипотечен кредит ще има и второ вписване – на ипотеката в полза на банката.

Разходи за учредяване на ипотеката

Покупката и ипотеката са две различни правни действия. С нотариалния акт придобивате собствеността върху имота, а с ипотеката предоставяте обезпечение на банката за изпълнение на задълженията по кредита.

Затова при покупка с банково финансиране се образува втори отделен разходен блок.

При договорна ипотека се заплаща нотариална такса, изчислена според обезпечения материален интерес. Той не е задължително равен на продажната цена. Основата се определя от съдържанието на ипотечния акт и може да включва размера на кредита и други обезпечени вземания, посочени в него.

Освен нотариалната такса се заплаща и държавна такса за вписване на ипотеката в размер на 0,1% върху сумата, за която тя се вписва.

Ако кредитът е 200 000 евро и ипотеката се вписва за същия материален интерес, само държавната такса за вписването ѝ ще бъде 200 евро. Към нея трябва да се добавят нотариалната такса и приложимият ДДС.

В зависимост от структурата на сделката банката може да изисква договорна или законна ипотека, допълнително обезпечение, участие на трето лице като ипотекарен длъжник или вписване върху повече от един имот. Всеки от тези варианти може да промени разходите.

След пълното погасяване на кредита ипотеката не се заличава автоматично. Необходими са съгласие от банката, нотариално удостоверяване, заявление и такса за заличаване. Този бъдещ разход е значително по-малък от първоначалното учредяване, но е добре да знаете за него още при подписването на кредита.

Банкова оценка на имота

Преди окончателното одобрение банката възлага или приема пазарна оценка на имота. Тя се използва за определяне на допустимия размер на кредита и за проверка дали имотът е приемливо обезпечение.

Оценката обикновено се заплаща от кредитоискателя. Цената зависи от банката, вида на имота, населеното място и сложността на оценяването. Къща с дворно място, няколко самостоятелни обекта или имот в процес на строителство може да изисква по-сложна и по-скъпа оценка от стандартен апартамент.

При покупка „на зелено“ или при кредит за строителство може да бъдат необходими последващи оценки при достигането на определени етапи. Всяка повторна оценка може да бъде отделен разход.

Тук има и по-голям финансов риск. Ако банковата оценка е по-ниска от продажната цена, банката може да намали размера на кредита и необходимото Ви самоучастие да се увеличи. Затова цената на самата оценка е сравнително малка в сравнение с последиците от нейния резултат.

Повече по темата можете да прочетете в статията ни за банковата оценка на имот при ипотечен кредит.

Такси на банката по кредита

Банковите такси се различават съществено според конкретната банка и продукт. Възможно е да има такса за оценка, документално оформяне на обезпечението, откриване или обслужване на платежна сметка, банков пакет, превод на продажната цена или промяна на условията след отпускането.

Някои банки рекламират кредит „без такса за кандидатстване“ или „без такса за усвояване“. Това не означава, че кредитът няма други съпътстващи разходи. Част от тях могат да бъдат еднократни, а други да се плащат ежемесечно през целия срок.

Особено внимание заслужава обслужващата сметка. Месечна такса от няколко евро изглежда незначителна, но при кредит за 25 или 30 години общата сума вече не е малка. Същото се отнася за задължителен банков пакет, кредитна карта или друга услуга, от която зависи преференциалният лихвен процент.

Преди подписване банката трябва да Ви предостави персонализирана информация за кредита и свързаните с него разходи. Не сравнявайте предложенията само по номиналната лихва. Проверете годишния процент на разходите, общата дължима сума и условията, при които лихвената отстъпка може да бъде загубена.

Важно е да знаете и че ГПР не обхваща непременно всичко, което ще платите по сделката. В публикуваната от банка обща информация за кредит за недвижим имот например в общия разход са включени оценка, обслужваща сметка и застрахователни премии, но изрично не са включени местният данък и нотариалните и държавните такси за прехвърлянето и обезпечението.

Затова нисък ГПР не означава, че разполагате с достатъчно средства за деня на сделката.

Банкови преводи и разплащане на продажната цена

При ипотечно финансиране продажната цена обикновено се плаща чрез няколко превода – от собствените средства на купувача и от усвояването на кредита.

В зависимост от банката и начина на плащане може да има такси за междубанков превод, незабавен превод, превод на голяма сума, заверка на сметка или издаване на банков документ. Ако продавачът има кредит, който трябва да бъде погасен, част от цената може да бъде преведена директно към неговата банка, а остатъкът – по личната му сметка.

Тези такси рядко са най-големият разход, но могат да възникнат в последния момент. Начинът на плащане трябва да бъде предварително съгласуван между страните, нотариуса и финансиращата банка.

В предварителния договор трябва ясно да е записано коя сума се плаща със собствени средства, коя чрез ипотечен кредит, по коя сметка и при какви условия. Това е част от цялостната защита на купувача, а не само технически детайл.

Имуществена застраховка на ипотекирания имот

Банките обичайно изискват ипотекираният имот да бъде застрахован за срока на кредита. Застраховката защитава имуществото срещу определени рискове, а банката се посочва като ползващо се лице до размера на непогасеното задължение.

Премията може да бъде платена годишно или разсрочено. Размерът ѝ зависи от застрахователната сума, вида на имота, покритите рискове, местоположението и условията на застрахователя.

Не приемайте, че най-евтината полица непременно е достатъчна. Проверете дали включва рисковете, изисквани от банката, как е определена застрахователната стойност, има ли самоучастие при щета и как се актуализира покритието през годините.

Имуществената застраховка е текущ, а не еднократен разход. Ако кредитът е за 30 години, трябва да предвидите премия за всяка година, освен ако договорът или условията на банката не предвиждат друго.

Застраховка „Живот“ и допълнителни застраховки

Застраховката „Живот“ не е еднакво изискване при всички ипотечни продукти. При някои банки тя е задължително условие, при други е необходима за получаване на по-нисък лихвен процент, а при трети е доброволна.

Премията може да зависи от размера и остатъка на кредита, възрастта на кредитополучателя, здравословното му състояние, срока и обхвата на покритието. В някои случаи се заплаща месечно заедно с вноската, а в други – ежегодно или еднократно.

Освен „Живот“ може да Ви бъде предложена застраховка при временна нетрудоспособност, безработица, злополука или тежко заболяване. Тези продукти могат да осигурят допълнителна защита, но трябва да проверите изключенията, периодите на изчакване и условията за изплащане.

Не сравнявайте две банкови оферти, без да включите задължителните застраховки. По-ниска лихва, обвързана със скъпа месечна премия, може да доведе до по-висок общ разход.

Разходи за документи и правна проверка

За сделката са необходими данъчна оценка, кадастрална схема или скица, удостоверение за тежести, документи за семейно положение и други документи според историята и характеристиките на имота.

Част от тях обичайно се осигуряват от продавача, защото доказват неговото право на собственост и готовността му да прехвърли имота. Други могат да бъдат изискани допълнително от банката или от купувача за независима правна проверка.

Кой поема тези разходи следва да бъде уточнено в предварителния договор. Не е разумно купувачът да плаща за отстраняване на проблеми в документите на продавача, освен ако съзнателно не е договорил това като част от цената.

Отделен разход може да бъде правното съдействие. Нотариусът проверява законовите предпоставки за извършване на конкретното нотариално действие, но не замества адвокат, който защитава интереса само на купувача, анализира историята на собствеността, предварителния договор, тежестите, строителните документи и условията за плащане.

Пълния списък можете да намерите в статията ни „Документи за ипотечен кредит – пълен списък за купувача, продавача и имота“.

Брокерска комисиона

Ако покупката се извършва с посредничеството на агенция за недвижими имоти, може да дължите брокерско възнаграждение. Размерът, моментът на плащане и условията, при които комисионата става дължима, трябва да са посочени в договора за посредничество.

Комисионата може да бъде фиксирана сума или процент от продажната цена. Проверете дали договореният процент е с включен ДДС. Ако например сте уговорили комисиона от 3% без ДДС за имот на стойност 250 000 евро, възнаграждението е 7 500 евро, а след начисляване на 20% ДДС крайната сума става 9 000 евро.

Това е само пример за начина на изчисление, а не универсален размер на брокерските възнаграждения.

Обърнете внимание и кога възнаграждението се дължи – при подписване на депозитно споразумение, предварителен договор или нотариален акт. Плащането на цялата комисиона преди правната и банковата проверка може да постави купувача в неблагоприятна позиция, ако сделката впоследствие не бъде завършена.

ДДС при покупка от строител или инвеститор

Когато купувате ново строителство от дружество, трябва да проверите дали обявената продажна цена включва ДДС.

Не е правилно автоматично да добавяте 20% към всяка цена на нов имот, защото данъчното третиране зависи от продавача, предмета и структурата на сделката. В много оферти на инвеститори крайната цена вече включва ДДС, но това трябва да бъде записано недвусмислено в резервационното споразумение и предварителния договор.

Ако цената е посочена като „без ДДС“, крайното Ви задължение може да бъде значително по-високо. Освен апартамента трябва да се провери данъчното третиране на паркомястото, гаража, идеалните части от земята и допълнителните строителни работи.

При покупка от физическо лице на жилище на вторичния пазар обичайно не се добавя отделно ДДС към договорената цена. Законът предвижда специфични правила и изключения, включително за нови и ненови сгради, поради което конкретната сделка следва да бъде проверена предварително.

Разходи, които възникват след покупката

Финансовото планиране не приключва с нотариалния акт.

След придобиването възникват ежегоден данък върху недвижимия имот и такса за битови отпадъци. Размерът им се определя от съответната община. Информация за облагането на сградите и самостоятелните обекти е публикувана от Националната агенция за приходите.

Ще имате и разходи за етажната собственост, фонд „Ремонт и обновяване“, поддръжка на общите части, охрана, асансьор, отопление и комунални услуги. При затворени комплекси таксата за поддръжка може да бъде съществена и трябва да бъде проверена преди покупката.

Към това се добавят обзавеждането, ремонтът, преместването и евентуалните разходи за откриване или прехвърляне на партиди. Те не са част от нотариалната сделка, но влияят пряко върху размера на финансовия резерв, с който трябва да останете след покупката.

Пример за изчисляване на разходите при покупка с ипотечен кредит

Да приемем, че купувате апартамент в София за 250 000 евро. Банката одобрява ипотечен кредит от 200 000 евро, а останалите 50 000 евро са Вашето самоучастие. Данъчната оценка е по-ниска от продажната цена.

Местният данък е 3% от 250 000 евро, или 7 500 евро. Таксата за вписване на нотариалния акт е 0,1%, или 250 евро. Ако ипотеката се вписва за 200 000 евро, държавната такса за вписването ѝ е още 200 евро.

Само тези три плащания възлизат на 7 950 евро.

Към тях трябва да добавите нотариалната такса за покупко-продажбата, нотариалната такса за ипотеката, ДДС върху съответните услуги, банковата оценка, таксите по кредита, банковите преводи и първоначалните застрахователни премии.

Точният общ размер не може да бъде изчислен само по цената на имота, защото зависи от структурата на ипотеката, тарифата на банката, застрахователните условия и допълнителните услуги. Ако има брокерска комисиона или отделно правно възнаграждение, те също трябва да бъдат прибавени.

Следователно необходимите собствени средства не са 50 000 евро, а:

50 000 евро самоучастие + всички разходи по придобиването + всички разходи по кредита и ипотеката + финансов резерв

Това е сумата, която трябва да бъде проверена преди даване на капаро или подписване на предварителен договор.

Кога трябва да изчислите всички разходи

Най-сигурният момент е преди да поемете необратим финансов ангажимент към продавача.

Предварителното банково одобрение трябва да Ви покаже ориентировъчния размер на кредита, а анализът на конкретния имот – вероятните разходи по оценката, ипотеката и сделката. Предварителният договор трябва да определи кой плаща отделните такси и какво се случва, ако банката не одобри необходимото финансиране.

Ако първо платите значително капаро и едва след това започнете да изчислявате разходите, може да установите, че нямате достатъчно средства за нотариалното изповядване. В такъв случай кредитното одобрение само по себе си няма да реши проблема.

Преди плащане вижте и какво трябва да проверите преди да дадете капаро за имот с ипотечен кредит.

Най-честата грешка: целият наличен капитал да бъде използван за самоучастие

По-голямото самоучастие намалява размера на кредита и бъдещите лихви, но не е разумно да вложите всички спестявания в продажната цена.

Ако след плащането на самоучастието не Ви останат средства за местния данък и останалите разходи, ще трябва спешно да търсите допълнително финансиране. Потребителски кредит, изтеглен непосредствено преди ипотечното усвояване, може да промени кредитоспособността Ви и дори да постави под риск вече полученото одобрение.

Правилният бюджет оставя отделна сума за разходите и резерв за непредвидени плащания. Този резерв не трябва да бъде смесван със средствата за ремонт и обзавеждане.

Често задавани въпроси

Включват ли се нотариалните такси в ипотечния кредит?

Обикновено не. Стандартният процент на финансиране се отнася до стойността на имота или обезпечението, а данъците и таксите се заплащат със собствени средства. Възможни са различни структури при допълнително обезпечение или специфичен банков продукт, но това трябва да бъде предварително потвърдено.

Капарото допълнителен разход ли е?

Не, когато представлява авансово платена част от продажната цена. То се включва в самоучастието Ви. Ако имотът струва 250 000 евро и сте платили капаро от 10 000 евро, тази сума следва да бъде приспадната от остатъка на цената.

Капарото обаче може да се превърне във финансова загуба, ако договорът не Ви защитава при отказ или недостатъчно финансиране от банката.

Върху коя стойност се изчисляват местният данък и таксите?

При покупко-продажбата основата обичайно е по-високата стойност между договорената цена и данъчната оценка. Банковата оценка има друга функция – тя се използва от банката за определяне на допустимото финансиране и не замества данъчната оценка.

Кой плаща нотариалните разноски – купувачът или продавачът?

Законът предвижда разноските при продажба на недвижим имот да се поделят поравно, но страните могат да уговорят друго. На практика често купувачът поема всички разходи. Решаващо е какво е записано в предварителния и окончателния договор.

Застраховките плащат ли се еднократно?

Имуществената застраховка обичайно се подновява всяка година. Застраховката „Живот“ може да се плаща месечно, годишно или по друга схема според полицата. Затова трябва да разглеждате застраховките като разход за целия срок, а не само за първата година.

Колко процента от цената трябва да предвидя за всички разходи?

Няма универсален процент. Само местният данък варира според общината, а нотариалните и ипотечните такси зависят от материалния интерес. Банковите такси, застраховките, брокерската комисиона и правното съдействие също са различни.

За имот в София местният данък самостоятелно е 3%, което означава, че общите разходи неизбежно ще бъдат по-високи. Вместо да използвате общ процент, изчислете всяко плащане поотделно за конкретния имот, кредит и договор.

Как да планирате покупката без недостиг на средства

Успешната покупка не зависи само от това дали банката ще одобри кредита. Необходимо е едновременно да са съгласувани продажната цена, размерът на финансирането, самоучастието, всички разходи, сроковете по договора и правното състояние на имота.

Преди капарото трябва да знаете какъв кредит можете реално да получите. Преди предварителния договор трябва да е ясно кой плаща разходите и как сте защитени при проблем с финансирането. Преди нотариалната сделка трябва да разполагате с точна сметка от нотариуса, банката и застрахователя.

Така няма да се окажете в ситуация, в която имате одобрен ипотечен кредит, но не можете да завършите покупката заради пропуснати данъци и такси.

Проверете пълния бюджет за Вашата покупка

Ако планирате покупка на имот с ипотечен кредит, можем да изчислим не само ориентировъчната месечна вноска, но и необходимото самоучастие, местните и нотариалните разходи, цената на ипотеката, банковите такси и застраховките.

Ще сравним условията на банките и ще проверим дали структурата на финансирането и предварителният договор защитават интереса Ви като купувач.

Заявете безплатна консултация с КредитенБГ, преди да дадете капаро или да подпишете предварителен договор. Услугата е безплатна за клиента, а възнаграждението ни се заплаща от избраната банка при реализиран кредит.

Настоящата статия има информативен характер и не представлява индивидуален финансов, данъчен или правен съвет. Размерът и разпределението на разходите зависят от общината, цената и данъчната оценка на имота, вида на ипотеката, условията на банката, застрахователните продукти и договореностите между страните. Преди сделката поискайте конкретни изчисления от нотариуса, банката, общината и ангажираните професионални консултанти.