Настоящата статия представлява анализа и мнението на автора ѝ, като под никаква форма НЕ представлява финансов или правен съвет и не следва да бъде тълкувана като такъв.

Покупката на имот с ипотечен кредит обикновено започва емоционално. Харесали сте жилище, виждате се в него, продавачът очаква бързо решение, брокерът Ви казва, че има и други заинтересовани купувачи, а Вие не искате да изпуснете имота.

В този момент най-често се появява темата за капарото.

„Дайте капаро, за да запазим имота.“

На пръв поглед това звучи нормално. В практиката обаче даването на капаро за имот с ипотечен кредит е един от най-рисковите моменти в цялата сделка. Причината е, че купувачът обикновено поема ангажимент към продавача, преди банката окончателно да е одобрила кредита, преди имотът да е минал пълна банкова проверка и често преди предварителният договор да е прегледан достатъчно внимателно.

Това може да създаде сериозен проблем.

Ако след плащане на капаро банката откаже ипотечен кредит, одобри по-ниска сума, установи проблем с имота или поиска документи, които продавачът не може да предостави, купувачът може да се окаже в неприятна ситуация: иска да купи имота, но не може да осигури финансирането.

Тогава възниква най-важният въпрос:

Ще Ви бъде ли върнато капарото

Отговорът зависи от това какво сте подписали, как е формулиран предварителният договор, каква е причината за проблема и дали предварително сте предвидили защита за подобен сценарий.

Затова, преди да дадете капаро за имот с ипотечен кредит, трябва да направите няколко важни проверки. Те могат да Ви спестят загуба на пари, провалена сделка, напрежение с продавача и сериозни правни усложнения.

Защо капарото е рисков момент при покупка с ипотечен кредит

Когато купувате имот със собствени средства, основният въпрос е дали разполагате с парите и дали имотът е правно изряден. При покупка с ипотечен кредит обаче има още един много важен участник – банката.

Банката не е страна по предварителния договор между Вас и продавача, но на практика от нейното решение зависи дали сделката ще се случи. Ако банката не одобри кредита или не приеме имота като подходящо обезпечение, Вие може да не успеете да платите остатъка от цената.

Това е основната разлика.

При покупка с ипотечен кредит не е достатъчно само Вие да искате имота и продавачът да иска да го продаде. Необходимо е банката да одобри както Вас като кредитополучател, така и самия имот като обезпечение.

Именно затова даването на капаро преди ясна кредитна и правна проверка може да бъде опасно. Купувачът често смята, че „няма проблем“, защото има добри доходи или защото банков служител предварително е казал, че кредитът изглежда възможен. Но предварителната индикация не е окончателно одобрение.

Банката може да промени оценката си, след като види конкретния имот, документите, пазарната оценка, тежестите, статута на строежа или други особености по сделката.

Затова капарото трябва да се дава едва след като сте наясно с основните рискове.

Първо проверете какъв ипотечен кредит реално можете да получите

Преди да мислите за капаро, трябва да знаете какъв кредит можете да получите. Това звучи очевидно, но в практиката много купувачи правят точно обратното – първо харесват имот, после подписват предварителен договор, а едва след това започват да проверяват дали банката ще ги финансира.

Това е грешен ред.

Преди да дадете капаро за имот с ипотечен кредит, трябва да имате реалистична оценка на кредитоспособността си. Тук не става въпрос само за това каква заплата получавате. Банките гледат много по-широка картина.

Обикновено значение имат Вашите официални доходи, видът на трудовия Ви договор, стабилността на работодателя, кредитната история, текущите задължения, семейното положение, броят на лицата в домакинството, възрастта, исканият срок на кредита, процентът самоучастие и други фактори.

Например, възможно е да имате висок доход, но и високи текущи задължения по потребителски кредити, кредитни карти или лизинги. В такъв случай банката може да прецени, че месечната вноска по новия ипотечен кредит ще бъде твърде висока спрямо свободния Ви доход.

Възможно е също да получавате част от дохода си по начин, който банката не приема изцяло при кредитния анализ. Или да сте сменили работа скоро, да сте в изпитателен срок, да сте със специфичен тип договор или да имате доходи от собствен бизнес, които се разглеждат по различен начин.

Затова първата важна проверка е не „дали според Вас можете да плащате кредита“, а дали банката би приела профила Ви и при какви условия.

Предварителното одобрение не е достатъчно

Много купувачи се успокояват, когато получат предварително одобрение или устна индикация от банка. Това е полезна стъпка, но не е гаранция, че сделката ще бъде финансирана.

Предварителното одобрение обикновено се базира основно на Вашия профил като кредитоискател. То може да даде ориентир каква сума бихте могли да получите, но не означава автоматично, че банката ще одобри конкретния имот и конкретната сделка.

При ипотечния кредит банката оценява две неща:

Първо, дали Вие можете да обслужвате кредита.

Второ, дали имотът е подходящо обезпечение.

Това означава, че дори Вие да сте добър клиент, сделката може да се забави, промени или провали заради проблем с имота. Именно затова, преди да дадете капаро, трябва да се мисли не само за Вашето одобрение, но и за имота.

Окончателното решение на банката идва след преглед на документите, оценка на имота, анализ на риска и вътрешно одобрение. До този момент винаги има известна несигурност.

Затова предварителното одобрение е добра основа, но не бива да бъде единственото основание да дадете капаро без защита в договора.

Проверете дали имотът е подходящ за ипотечен кредит

Следващата ключова проверка е свързана с имота.

Много купувачи гледат основно локация, квадратура, цена, етаж, изложение, състояние и потенциал. Банката обаче гледа имота и като обезпечение. Това означава, че за нея са важни документи, собственост, тежести, статут, пазарна стойност и ликвидност.

Имотът може да изглежда чудесно за живеене, но да създава проблем за финансиране.

Преди да дадете капаро, трябва да се провери дали продавачът разполага с основните документи за имота и дали няма очевидни обстоятелства, които могат да затруднят ипотечния кредит.

При вече завършен имот това обикновено включва нотариален акт, актуални документи от кадастъра, удостоверение за тежести, данъчна оценка и други документи според конкретния случай. При ново строителство или имот „на зелено“ проверките са още по-специфични, защото значение имат строителните книжа, етапът на строителство, разрешението за строеж, актовете по строителството, правата на строителя и политиката на банките към съответния проект.

Ако имотът има особености – например стара ипотека, възбрана, съсобственост, наследствени елементи, липсващи документи, несъответствия в площи или специфичен статут – това трябва да бъде изяснено преди плащане на капаро, а не след това.

Причината е проста: след като вече сте дали капаро, преговорната Ви позиция е по-слаба.

Проверете има ли тежести върху имота

Една от най-важните проверки преди капаро е проверката за тежести.

Тежестите могат да бъдат различни – ипотеки, възбрани, искови молби, права на ползване или други вписани обстоятелства, които имат значение за сделката. Наличието на тежест не винаги означава, че имотът не може да бъде купен, но означава, че трябва да се подходи внимателно.

Например, ако върху имота има ипотека в полза на друга банка, това може да е нормална ситуация при продажба на имот, който е бил купен с кредит. В такъв случай трябва да се уреди как ще бъде заличена ипотеката, кога ще бъде погасено задължението и как ще се гарантира, че купувачът ще придобие имота без нежелани тежести.

Ако обаче има възбрани, съдебни спорове или неясноти в собствеността, рискът може да бъде значително по-сериозен.

Проблемът е, че много купувачи дават капаро само на база оглед и разговор с брокер или продавач, без реално да са проверили правното състояние на имота. Това е рисково, особено когато покупката зависи от ипотечен кредит.

Банката също ще направи свои проверки, но ако проблемът бъде открит едва след като сте подписали предварителен договор, може да се окажете в ситуация, в която сделката се бави или става невъзможна, а Вие вече сте обвързани с договор и платена сума.

Проверете продавача и правото му да продаде имота

Не е достатъчно да проверите само имота. Трябва да се провери и продавачът.

Важно е да се установи дали лицето, което продава имота, действително има право да го продаде. Ако имотът е съсобствен, всички собственици трябва да участват в сделката или да бъдат надлежно представлявани. Ако продавачът действа чрез пълномощник, пълномощното трябва да бъде проверено внимателно. Ако имотът е наследствен, трябва да се види кои са наследниците и дали всички необходими лица участват.

При имоти, собственост на дружество, възникват допълнителни въпроси – кой представлява дружеството, има ли нужда от решение на орган, има ли ограничения, има ли други особености.

Тези проверки са особено важни преди капаро, защото предварителният договор Ви обвързва с конкретен продавач и конкретен имот. Ако впоследствие се окаже, че има проблем с представителството или собствеността, сделката може да се усложни значително.

Проверете предварителния договор преди подписване

Предварителният договор е документът, който може да Ви защити, но може и да Ви постави в много неблагоприятна позиция.

При покупка на имот с ипотечен кредит предварителният договор трябва да бъде изготвен така, че да отчита особеностите на банковото финансиране. Стандартен договор, който не е адаптиран към ипотечен кредит, може да се окаже недостатъчен.

В договора трябва ясно да е уредено каква сума плащате, какъв е характерът на тази сума, в какви срокове трябва да се кандидатства за кредит, в какъв срок трябва да се сключи окончателният договор, какво се случва при отказ от банка, какво се случва при ниска банкова оценка и какво се случва, ако документите на имота не позволяват финансиране.

Това са практически въпроси, които често се пропускат.

Много купувачи подписват предварителен договор, в който пише само, че трябва да платят остатъка от цената до определена дата. Ако не успеят да получат кредит до тази дата, може да се приеме, че те не изпълняват задълженията си. Ако няма специална защита при отказ от банка, рискът от загуба на капарото е реален.

Затова предварителният договор не трябва да се подписва набързо. Особено когато плащате значителна сума и разчитате на ипотечен кредит.

Уточнете какво точно плащате – капаро, задатък или аванс

В ежедневния език почти всички използват думата „капаро“. В договорите обаче е важно как точно е формулирано плащането.

Платената сума може да бъде описана като капаро, задатък, авансово плащане, част от продажната цена или по друг начин. Разликата не е само езикова. Тя може да има значение при спор между страните.

Ако сумата е уговорена като задатък, това обикновено има по-сериозни последици при неизпълнение. Ако купувачът не изпълни задълженията си, продавачът може да претендира да задържи сумата. Ако продавачът не изпълни своите задължения, купувачът може да има претенции според уговореното в договора и приложимите правила.

Точно затова е важно да не се гледа само размерът на сумата, а и нейният правен характер.

Когато купувате с ипотечен кредит, трябва да знаете какво ще се случи с платената сума, ако банката откаже кредит, ако имотът не бъде приет за обезпечение или ако продавачът не представи необходимите документи.

Ако това не е уредено ясно, всяка страна може да тълкува ситуацията по различен начин. А това е предпоставка за конфликт.

Включете защита при отказ от банка

Една от най-важните клаузи при покупка на имот с ипотечен кредит е клаузата за отказ от банка.

Тя трябва да отговаря на конкретния случай и да урежда какво се случва, ако купувачът не получи финансиране. Не е достатъчно просто да се напише, че „ако банката не одобри кредита, капарото се връща“. Подобна формулировка може да се окаже твърде обща, ако не са ясни условията за прилагането ѝ.

Добре е да се уточни в какъв срок купувачът трябва да кандидатства за кредит, в кои случаи отказът от банка има значение, как се доказва отказът, дали трябва да е отказ от една банка или от повече от една, какво се случва при одобрена по-ниска сума и какъв е срокът за връщане на платената сума.

Особено важен е въпросът за ниската банкова оценка. Понякога банката не отказва кредита изцяло, но оценява имота по-ниско от продажната цена. Така одобрената сума може да не е достатъчна, а купувачът да няма възможност да осигури разликата.

Ако договорът предвижда защита само при пълен отказ от банка, но не урежда ниска оценка или недостатъчно финансиране, може да възникне спор.

Затова клаузата трябва да бъде внимателно обмислена. Тя е една от най-важните защити за купувач, който разчита на ипотечен кредит.

Проверете сроковете в предварителния договор

Сроковете са критични при ипотечните сделки.

Много продавачи искат кратък срок до нотариалната сделка. Това е разбираемо от тяхна гледна точка – те искат бързо да получат цената и да приключат продажбата. За купувача с ипотечен кредит обаче твърде краткият срок може да бъде опасен.

Банковият процес отнема време. Необходимо е да се подготвят документи, да се подаде искане за кредит, да се направи пазарна оценка, да се прегледат документите за имота, да се вземе кредитно решение, да се подготвят договорите и да се организира нотариалното изповядване.

Ако в предварителния договор е заложен нереалистично кратък срок, може да се окажете в неизпълнение не защото няма шанс да получите кредит, а защото времето не е достатъчно.

Затова преди да дадете капаро, трябва да прецените дали срокът в договора е реалистичен за финансиране чрез ипотечен кредит. Ако не е, трябва да бъде договорен по-дълъг срок или възможност за удължаване при обективни причини, свързани с банковия процес.

Особено важно е това при имоти с по-сложни документи, имоти с тежести, ново строителство, сделки с наследници, сделки с дружества или случаи, в които продавачът трябва да набави допълнителни документи.

Проверете дали продажната цена е реалистична спрямо банковата оценка

Когато купувате имот с ипотечен кредит, продажната цена не е единствената цена, която има значение. За банката ключова е и пазарната оценка на имота.

Банката обикновено финансира определен процент от стойността, която приема за релевантна. Ако банковата оценка е по-ниска от договорената продажна цена, може да се наложи да осигурите по-голямо самоучастие.

Например, ако сте договорили имот за 200 000 евро, но оценката за банката излезе 180 000 евро, финансирането може да се изчисли върху по-ниската стойност. Това може да доведе до недостиг на средства, който трябва да покриете със собствени пари.

Това не винаги означава, че банката отказва кредит. Но за купувача резултатът може да бъде също толкова проблемен – няма достатъчно финансиране за сделката.

Затова, преди да дадете капаро, е разумно да се направи оценка дали договорената цена е реалистична спрямо пазара и дали имате достатъчно буфер, ако банковата оценка се окаже по-ниска.

Колкото по-малко самоучастие имате, толкова по-важен става този въпрос.

Проверете какво самоучастие реално ще Ви трябва

Много купувачи правят сметки на база общи правила – например очакват банката да финансира определен процент от цената, а те да осигурят останалото като самоучастие.

На практика обаче самоучастието може да се окаже по-високо от очакваното.

Причините могат да бъдат различни: по-ниска оценка, допълнителни такси, нотариални разходи, комисиони, застраховки, разходи за учредяване на ипотека, разходи по прехвърляне, нужда от ремонт или други съпътстващи плащания.

Когато давате капаро, трябва да знаете не само дали можете да получите кредит, но и дали ще имате достатъчно свободни средства за всички разходи около сделката.

Това е особено важно при млади купувачи и семейства, които купуват първо жилище. Често основният фокус е върху цената на имота и месечната вноска, но се подценяват разходите около сделката.

Ако използвате почти всички налични средства за капаро, може да се окажете без достатъчен финансов буфер за останалите плащания. Това създава напрежение и може да затрудни финализирането на сделката.

Проверете документите при ново строителство или имот „на зелено“

При покупка на ново строителство или имот „на зелено“ проверките преди капаро са още по-важни.

В тези случаи банките гледат не само купувача и конкретния обект, но и етапа на строителството, документите на проекта, строителя, разрешението за строеж, актовете по строителството и възможността имотът да бъде приет като обезпечение при конкретните условия.

Не всички банки финансират по един и същи начин имоти на различен етап на строителство. Някои банки имат по-консервативен подход, други могат да работят с определени строители или при определени условия, а трети могат да изискват по-високо самоучастие или специфична структура на плащанията.

Затова, ако давате капаро за имот „на зелено“, трябва предварително да се изясни дали сделката е реалистична за банково финансиране.

Важно е също предварителният договор със строителя да бъде прегледан внимателно. При такива сделки често има специфични клаузи за срокове на строителство, етапни плащания, забавяне, разрешение за ползване, промени в проекта и други условия, които могат да имат значение както за Вас, така и за банката.

Не разчитайте само на брокера или продавача

Брокерът може да бъде полезен в процеса по намиране на имот и комуникация между страните. Продавачът също може да действа коректно и добросъвестно. Но интересите на всички участници не са напълно еднакви.

Продавачът иска да продаде имота. Брокерът иска сделката да се случи. Банката иска да управлява своя риск. Вие искате да купите имота, но и да не загубите пари, ако кредитът не бъде одобрен или ако има проблем с документите.

Затова не е разумно да разчитате само на уверения от типа „няма проблем“, „така се прави винаги“, „договорът е стандартен“ или „банката ще го одобри“.

При покупка на имот с ипотечен кредит стандартните уверения не са достатъчни. Трябва да има проверка, документи, реалистични срокове и договорна защита.

Особено когато давате капаро, трябва да знаете какви права имате, какви задължения поемате и какво се случва, ако сделката не може да се финализира поради отказ от банка или проблем с имота.

Какво да направите преди да платите капаро

Преди да платите капаро за имот с ипотечен кредит, най-разумният подход е да подредите процеса в правилната последователност.

Първо, направете реалистична оценка на кредитната си възможност. Трябва да знаете какъв кредит можете да получите, при какви условия и какво самоучастие ще Ви бъде необходимо.

Второ, поискайте основните документи за имота. Не е нужно да чакате подписването на предварителен договор, за да започнете проверките. Ако продавачът отказва да предостави документи или отлага без ясна причина, това само по себе си е сигнал за внимание.

Трето, проверете дали имотът е подходящ за ипотечно финансиране. Това включва не само правното му състояние, но и практическата възможност банката да го приеме като обезпечение.

Четвърто, прегледайте предварителния договор преди подписване. Не подписвайте документ, който не разбирате напълно или който не урежда важните рискове при покупка с кредит.

Пето, уверете се, че има ясна клауза за отказ от банка, ниска оценка или невъзможност за финансиране. Това е особено важно, ако разчитате основно на ипотечен кредит за плащане на цената.

Шесто, преценете размера на капарото. Не е добра идея да плащате голяма сума, ако договорът не Ви защитава достатъчно.

Тези стъпки може да изглеждат много, но в действителност са нормална част от една внимателна покупка на имот. При сделка за десетки или стотици хиляди евро прибързаното действие може да струва много повече от няколко дни проверка.

Каква е ролята на кредитния посредник

Кредитният посредник може да бъде особено полезен преди даване на капаро, защото добрият посредник не гледа само лихвения процент.

При покупка на имот с ипотечен кредит е важно да се прецени коя банка е подходяща за Вашия профил, какъв размер кредит е реалистичен, какви документи ще бъдат необходими, какъв срок е разумен и дали конкретната сделка има особености, които могат да затруднят финансирането.

Различните банки имат различни критерии. Една банка може да бъде по-подходяща за определен клиент, друга – за друг клиент. Една банка може да финансира даден тип имот при определени условия, докато друга може да има по-консервативен подход.

Когато вече сте дали капаро и сроковете текат, изборът на грешна банка може да Ви коства време. А времето при предварителен договор често е решаващо.

Затова е по-добре още преди плащането на капаро да знаете към кои банки има смисъл да се насочите и какви са реалните шансове за финансиране.

Защо правната проверка е също толкова важна

При покупка на имот с ипотечен кредит правната проверка не е отделна тема. Тя е част от кредитния процес.

Ако има проблем с документите на имота, това може да доведе до забавяне, отказ от банка или невъзможност за учредяване на ипотека. Ако предварителният договор не е добре написан, това може да Ви постави в риск при отказ от финансиране. Ако сроковете са нереалистични, може да се окажете в неизпълнение. Ако капарото е уговорено неблагоприятно, може да го загубите при проблем.

Затова при покупка с ипотечен кредит е най-добре кредитната и правната част да се разглеждат заедно.

Не е достатъчно да намерите банка с добра лихва. Трябва да сте сигурни, че сделката е структурирана така, че да може да бъде финансирана и че Вашите интереси са защитени, ако процесът не протече по план.

Как КредитенБГ може да Ви помогне

В КредитенБГ съдействаме при покупка на имот с ипотечен кредит, като разглеждаме процеса цялостно – не само като избор на банкова оферта, а като реална имотна сделка с финансови и правни рискове.

Като лицензиран кредитен посредник можем да Ви помогнем да сравните оферти от банки, да прецените какъв кредит можете да получите, да подготвите документите си и да изберете най-подходящия подход за кандидатстване.

В същото време предоставяме и правно съдействие по процеса, свързан с предварителния договор, документите за имота, сроковете, капарото и рисковете при отказ от банка или проблем с имота.

Това е особено важно преди да дадете капаро. Именно тогава може да се предотврати най-големият риск – да се обвържете с договор, без да сте сигурни, че сделката може да бъде финансирана и че сте защитени при неблагоприятен развой.

Услугата е безплатна за Вас. Нашето възнаграждение се заплаща от банката, ако изберете кредитна оферта чрез нас.

Заключение

Даването на капаро за имот с ипотечен кредит не трябва да бъде прибързано решение. Това е моментът, в който купувачът поема реален ангажимент, но често все още няма окончателно одобрение от банката и пълна яснота по документите на имота.

Преди да платите капаро, трябва да проверите кредитната си възможност, имота, продавача, тежестите, предварителния договор, сроковете, банковата оценка и защитата си при отказ от банка.

Най-голямата грешка е да приемете, че всичко ще бъде наред, само защото имотът Ви харесва и някой Ви уверява, че „няма проблем“. При имотните сделки проблемите обикновено се появяват именно там, където не са били проверени предварително.

Ако Ви предстои да дадете капаро за имот, който ще купувате с ипотечен кредит, можете да заявите безплатна консултация с КредитенБГ.

Ще разгледаме случая Ви, ще проверим възможностите за финансиране и ще Ви съдействаме както по кредитната, така и по правната част на процеса.