Настоящата статия представлява анализа и мнението на автора ѝ, като под никаква форма НЕ представлява финансов или правен съвет и не следва да бъде тълкувана като такъв.

Покупката на имот с ипотечен кредит обикновено изглежда като процес с ясни стъпки: харесвате жилище, подписвате предварителен договор, давате капаро, кандидатствате за кредит, банката одобрява финансирането и сделката се изповядва пред нотариус.

На практика обаче нещата невинаги са толкова прости.

Един от най-рисковите моменти при покупка на имот е именно периодът между подписването на предварителния договор и окончателното одобрение на ипотечния кредит. Много купувачи приемат, че щом имат добри доходи, стабилна работа и предварителна индикация от банка, кредитът е почти сигурен. Това е сериозна грешка.

Банката може да откаже ипотечен кредит дори след подписан предварителен договор. Причината може да бъде свързана както с Вас като кредитоискател, така и с имота, продавача, документите, пазарната оценка или конкретните условия по сделката.

И тогава идва най-важният въпрос:

Ако банката откаже ипотечен кредит след подписан предварителен договор, какво се случва с капарото

Отговорът не е универсален. Зависи от съдържанието на предварителния договор, от причината за отказа, от поведението на страните и от това дали предварително сте предвидили защита за подобна ситуация.

В тази статия ще разгледаме какво означава отказан ипотечен кредит, защо може да се случи, какви са рисковете за купувача и как можете да се защитите още преди да подпишете предварителен договор и да дадете капаро.

Защо предварителният договор е толкова важен при покупка с ипотечен кредит

Предварителният договор не е просто „формалност“, която се подписва, за да се запази имотът. Той е документът, който урежда основните отношения между купувача и продавача до окончателната сделка пред нотариус.

В него обикновено се посочват:

• кой е купувачът;
• кой е продавачът;
• кой е имотът;
• каква е продажната цена;
• каква сума се плаща предварително;
• в какъв срок трябва да се подпише окончателният договор;
• какво се случва, ако някоя от страните не изпълни задълженията си.

Когато покупката се финансира с ипотечен кредит, предварителният договор става още по-важен. Причината е проста: купувачът поема ангажимент да купи имот, но парите за покупката зависят от трета страна – банката.

Това означава, че дори купувачът да има реално желание да купи имота, сделката може да се окаже невъзможна, ако банката откаже финансиране или одобри по-ниска сума от необходимата.

Точно тук се крие големият риск.

Ако предварителният договор не е добре изготвен и не предвижда какво се случва при отказ от банка, купувачът може да се окаже в ситуация, в която няма кредит, няма възможност да плати цената, а в същото време рискува да загуби платеното капаро или задатък.

Предварително одобрение не означава окончателно одобрение

Една от най-честите грешки при покупка на имот с ипотечен кредит е объркването между предварително одобрение и окончателно одобрение.

Предварителното одобрение обикновено означава, че банката е разгледала първоначално Вашия профил – доходи, трудов договор, кредитна история, семейно положение, текущи задължения и други базови обстоятелства. На тази база може да получите индикация, че бихте могли да бъдете финансирани до определена сума.

Това обаче не означава, че банката вече е одобрила конкретната сделка.

При ипотечния кредит банката не гледа само Вас. Тя гледа и имота.

Това е ключов момент, който много купувачи подценяват. Дори Вие да сте отличен клиент за банката, имотът може да се окаже проблемен. Може да има тежести, непълни документи, строителни особености, неясноти в собствеността, ниска пазарна оценка или други рискове, които да доведат до отказ или до промяна в условията.

Затова предварителното одобрение трябва да се приема като полезна първа стъпка, но не и като гаранция, че сделката ще бъде финансирана.

Окончателното одобрение идва едва след като банката е разгледала пълния комплект документи, направена е оценка на имота, проверени са правните обстоятелства и кредитният риск е приет от съответните звена на банката.

Защо банката може да откаже ипотечен кредит след предварителен договор

Причините за отказан ипотечен кредит могат да бъдат различни. Част от тях са свързани с купувача, други – с имота, а трети – с конкретната структура на сделката.

Важно е да знаете, че банката няма задължение да финансира всяка сделка само защото между купувача и продавача вече има подписан предварителен договор. За банката предварителният договор е част от документите, но не е основание автоматично да бъде отпуснат кредит.

Проблем с доходите или задлъжнялостта

Първата група причини е свързана с Вашия финансов профил.

Банката може да откаже кредит, ако прецени, че доходите Ви не са достатъчни за исканата сума, че месечната вноска би била прекалено висока спрямо дохода Ви или че вече имате твърде много текущи задължения.

Тук влизат потребителски кредити, кредитни карти, лизинги, поръчителства, овърдрафти и други финансови ангажименти. Дори някои от тях да Ви изглеждат малки, за банката те могат да намалят свободния Ви доход и да повлияят върху максималната сума, която можете да получите.

Проблем може да възникне и ако част от дохода Ви не е официален, ако сте сменили работа скоро, ако сте в изпитателен срок или ако получавате доходи, които банката не приема изцяло при анализа си.

Проблем с кредитната история

Друг често срещан фактор е кредитната история.

Ако в Централния кредитен регистър има просрочия, необслужвани задължения, чести закъснения или други негативни данни, банката може да откаже финансиране. Понякога дори стари просрочия могат да повлияят, особено ако са били системни или значителни.

Това е една от причините да не е добра идея да подписвате предварителен договор и да давате капаро, без преди това да е направен реалистичен анализ на кредитоспособността Ви.

Проблем с имота

Втората голяма група причини е свързана с имота.

Ипотечният кредит е обезпечен с ипотека върху конкретен недвижим имот. Затова банката има интерес да провери не само дали Вие можете да плащате кредита, но и дали имотът е подходящо обезпечение.

Проблем може да има, ако:

• имотът има тежести;
• има неясноти в собствеността;
• липсват важни документи;
• има несъответствия между документи и фактическо състояние;
• имотът е със специфичен статут;
• сградата няма нужния етап на завършеност;
• има проблеми със строителни книжа;
• продавачът не може да представи всички изискуеми документи;
• имотът не отговаря на вътрешните критерии на банката.

При покупка на имот „на зелено“ рисковете са още по-специфични, защото банките обикновено имат допълнителни изисквания към строителя, етапа на строителството, документите и начина на плащане.

Ниска банкова оценка

Много често срещан практически проблем е ниската банкова оценка.

Да приемем, че сте договорили покупна цена от 200 000 евро и сте очаквали банката да финансира 80% от тази цена. Ако обаче оценителят определи пазарна стойност на имота от 180 000 евро, банката може да изчисли финансирането върху по-ниската стойност, а не върху договорената цена.

Това означава, че вместо очаквания кредит, може да получите по-ниска сума и да трябва да осигурите по-голямо самоучастие.

В някои случаи това не е директен отказ, но практически може да доведе до същия резултат – купувачът не може да осигури необходимите средства и сделката става невъзможна.

Това е особено рисково, когато предварителният договор не предвижда какво се случва при по-ниска банкова оценка или недостатъчно финансиране.

Промяна в обстоятелствата

Понякога отказът идва не защото първоначално сте били неподходящ клиент, а защото между подписването на предварителния договор и финалното одобрение настъпва промяна.

Например:

• сменяте работа;
• преминавате в изпитателен срок;
• доходът Ви намалява;
• поемате нов кредит;
• забавяте плащане по съществуващо задължение;
• появява се нова информация за имота;
• продавачът не предоставя документи в срок;
• банката променя оценката си за риска.

Затова времето между предварителния договор и финалното одобрение не трябва да се приема като „празен период“. В този период всяко действие може да има значение.

Какво се случва с капарото при отказан ипотечен кредит

Това е най-чувствителният въпрос.

Дали ще загубите капарото при отказан ипотечен кредит зависи преди всичко от предварителния договор.

В практиката хората често използват думата „капаро“ за всяка сума, платена при подписване на предварителен договор. Юридически обаче е важно как точно е описана тази сума в договора – дали е авансово плащане, задатък, част от продажната цена или нещо друго. От формулировката могат да следват различни последици.

Ако договорът предвижда, че при неизпълнение от страна на купувача платената сума остава за продавача, а отказът от банка не е уреден като изключение, купувачът може да се окаже в неблагоприятна позиция.

От гледна точка на продавача логиката е ясна: той е спрял да предлага имота, отказал е други потенциални купувачи и е чакал сделката да се финализира. Ако купувачът не осигури финансиране, продавачът може да твърди, че купувачът не изпълнява договора.

От гледна точка на купувача обаче ситуацията също е разбираема: той е имал намерение да купи имота, но банката е отказала кредит или е одобрила по-ниска сума.

Проблемът е, че намерението не е достатъчно. Важен е договорът.

Ако в предварителния договор няма ясна клауза, която да урежда отказа от банка, връщането на капарото може да се превърне в спор между страните.

Каква клауза може да Ви защити

При покупка с ипотечен кредит е изключително важно предварителният договор да съдържа текст, който отчита, че финансирането зависи от банка.

Добрата клауза трябва да уреди какво се случва, ако банката откаже кредит не поради недобросъвестно поведение на купувача, а поради обективна невъзможност сделката да бъде финансирана.

На практика такава клауза може да предвижда, че ако купувачът не получи одобрение за ипотечен кредит в определен срок, договорът може да бъде прекратен без санкция за купувача и платената сума се връща. Разбира се, конкретната формулировка трябва да бъде внимателно изготвена според случая.

Важно е да се уредят поне няколко неща:

• в какъв срок купувачът трябва да кандидатства за кредит;
• в какъв срок трябва да уведоми продавача при отказ;
• как се доказва отказът от банка;
• дали клаузата важи само при пълен отказ или и при одобрена по-ниска сума;
• какво се случва при ниска банкова оценка;
• дали купувачът е длъжен да кандидатства в повече от една банка;
• кога платената сума се връща;
• има ли срок за връщане.

Тук детайлите са решаващи. Една обща фраза от типа „ако банката не одобри кредита“ може да не е достатъчна, ако не е ясно какво точно означава това, как се доказва и в какъв срок се прилага.

Какво да направите, ако банката вече е отказала кредит

Ако вече сте подписали предварителен договор, платили сте капаро и банката отказва ипотечен кредит, първото нещо е да не действате прибързано.

В такава ситуация много хора влизат в паника и започват да звънят на други банки без стратегия, да спорят с продавача или да подписват анекси, без да са разбрали реалния проблем. Това може да влоши положението.

Първата стъпка е да се изясни причината за отказа. Има голяма разлика между отказ поради Вашия профил, отказ поради имота, отказ поради непълни документи и отказ поради ниска оценка.

Ако проблемът е във Вашия профил, може да се търси друга банка с по-подходящи критерии, да се добави съдлъжник, да се увеличи самоучастието или да се намалят други задължения.

Ако проблемът е в имота, трябва да се види дали документите могат да бъдат допълнени, дали продавачът може да отстрани проблема или дали друга банка би приела имота като обезпечение.

Ако проблемът е ниска оценка, възможните варианти са различни: предоговаряне на цената, увеличаване на самоучастието, нова оценка при друга банка или друга структура на финансирането.

Втората стъпка е да се прегледа предварителният договор. Трябва да се види какво точно е уговорено относно срокове, капаро, неизпълнение, отказ от банка и възможност за прекратяване.

Третата стъпка е да се комуникира с продавача навреме. Ако има реален шанс за финансиране от друга банка, често може да се договори удължаване на срока. Ако проблемът е непреодолим, трябва да се търси най-доброто възможно решение с оглед договора и конкретните факти.

Най-лошият подход е да се чака до последния момент. При ипотечните сделки сроковете са важни. Колкото по-рано се реагира, толкова по-голям е шансът да се спаси сделката или поне да се намали загубата.

Може ли друга банка да одобри кредита, ако първата е отказала

Да, възможно е.

Отказ от една банка не означава автоматично, че всички банки ще откажат ипотечен кредит. Всяка банка има собствена кредитна политика, собствени критерии за доход, собствен подход към различни професии, различна оценка на риска и различни изисквания към имота.

Един и същ клиент може да бъде слаб профил за една банка и приемлив профил за друга. По същия начин един имот може да създава притеснения в една банка, но да бъде финансиран от друга при определени условия.

Това обаче не означава, че трябва хаотично да кандидатствате навсякъде.

Когато вече има подписан предварителен договор и сроковете текат, е важно да се действа бързо, но професионално. Трябва да се прецени кои банки реално имат шанс да одобрят случая, вместо да се губи време с институции, които още от началото не са подходящи.

Тук ролята на кредитния посредник е особено ценна. Добър посредник не просто „пуска документи към банки“, а анализира профила Ви, имота и причината за отказа, след което насочва случая към банките, при които има най-голяма вероятност за работещо решение.

Как да намалите риска преди да подпишете предварителен договор

Най-добрият начин да се справите с отказан ипотечен кредит е да намалите риска още преди да сте подписали предварителен договор и преди да сте платили капаро.

Това означава да не тръгвате към сделката на сляпо.

Първо, трябва да имате реалистична представа какъв кредит можете да получите. Не е достатъчно да използвате онлайн калкулатор или да разчитате на общ разговор с банков служител. Нужно е да се разгледат доходите Ви, текущите Ви задължения, кредитната история, видът на трудовия Ви договор, семейното положение и желаната структура на кредита.

Второ, трябва да се направи предварителна проверка на имота. Това не означава пълна банкова процедура преди договора, но означава да се видят основните документи и да се прецени дали има очевидни рискове, които могат да попречат на финансирането.

Трето, предварителният договор трябва да бъде съобразен с факта, че покупката зависи от ипотечен кредит. Това включва адекватни срокове, правилно формулирани клаузи за финансиране, уредба при отказ от банка и защита при проблем с документите на имота.

Четвърто, не трябва да давате прекалено голяма сума предварително, ако нямате достатъчна защита в договора. Колкото по-голяма е платената сума, толкова по-висок е рискът при спор.

Най-честите грешки на купувачите

Една от най-честите грешки е подписването на предварителен договор преди реална кредитна консултация. Много купувачи първо се влюбват в имота, после бързат да го „запазят“, а едва след това започват да мислят за кредита.

Това е обратен ред.

Правилният подход е първо да знаете финансовите си граници, после да прегледате имота и едва след това да подписвате договор.

Втора честа грешка е доверяването само на устна индикация от банка. Изречения от типа „по принцип няма проблем“ не са достатъчни, когато става въпрос за реална сделка, капаро и срокове.

Трета грешка е използването на стандартен предварителен договор без адаптация към ипотечно финансиране. Много образци не отчитат специфичните рискове при покупка с кредит. Те може да са подходящи за сделка с налични средства, но не и за сделка, при която банката има решаваща роля.

Четвърта грешка е липсата на правен преглед. Купувачът често разчита на брокер, продавач или познат, но предварителният договор и документите на имота имат правни последици. Ако текстът е небалансиран, проблемът обикновено се вижда твърде късно.

Пета грешка е подценяването на сроковете. Банковото одобрение, оценката, проверката на документи, издаването на удостоверения и подготовката за нотариална сделка отнемат време. Ако срокът в предварителния договор е твърде кратък, купувачът може да се окаже в неизпълнение не защото няма шанс за кредит, а защото времето не е било реалистично.

Каква е ролята на кредитния посредник в такава ситуация

Кредитният посредник може да бъде полезен както преди подписването на предварителен договор, така и след възникнал отказ от банка.

Преди подписване ролята му е да Ви помогне да разберете реалните си възможности. Това включва анализ на доходите, задълженията, кредитната история и потенциалната сума за финансиране. Освен това посредникът може да Ви насочи към банки, чиито критерии са най-подходящи за Вашия профил.

След подписване, ако вече има отказ, ролята му е да анализира причината и да предложи алтернативен път. В някои случаи това може да бъде кандидатстване в друга банка. В други – промяна на параметрите, добавяне на съдлъжник, увеличаване на самоучастието, предоговаряне на срокове или различна структура на сделката.

Когато към кредитното посредничество има и правна експертиза, стойността е още по-голяма. Причината е, че проблемът при отказан ипотечен кредит често не е само финансов. Той е и договорен, и имотен, и документален.

Трябва да се гледа цялата картина: кредитът, предварителният договор, капарото, документите на имота, сроковете и поведението на страните.

Как КредитенБГ може да Ви помогне

При покупка на имот с ипотечен кредит ние не разглеждаме сделката само като банков продукт. За нас това е цялостен процес, в който трябва да бъдат защитени както финансовите, така и правните Ви интереси.

Като лицензиран кредитен посредник, съдействаме при избора на банка, сравняването на оферти и кандидатстването за ипотечен кредит. Същевременно предоставяме и правно съдействие по процеса, свързан с имотната сделка, предварителния договор, документите и рисковите моменти.

Това е особено важно при ситуации, в които предстои подписване на предварителен договор, плащане на капаро или кандидатстване за кредит за конкретен имот.

Нашата цел е да намалим риска още преди той да се превърне в проблем.

Ако вече сте харесали имот, но още не сте подписали предварителен договор, можем да Ви помогнем да прецените дали сделката е подходяща за финансиране, какви документи трябва да се проверят и какви клаузи е разумно да бъдат включени.

Ако вече сте подписали предварителен договор и банката е отказала кредит, можем да анализираме причината за отказа, да проверим възможностите за финансиране през друга банка и да Ви съдействаме с практическите следващи стъпки.

Услугата е безплатна за Вас. Нашето възнаграждение се заплаща от банката, ако изберете кредитна оферта чрез нас.

И в заключение

Отказан ипотечен кредит след подписан предварителен договор е неприятна, но не винаги безизходна ситуация.

Най-важното е да се разбере защо банката е отказала финансиране, какво пише в предварителния договор и дали има реална възможност сделката да бъде спасена чрез друга банка, промяна в условията или предоговаряне с продавача.

Големият урок е следният: при покупка на имот с ипотечен кредит не трябва да подписвате предварителен договор и да давате капаро, преди да сте проверили както кредитната си възможност, така и основните рискове по имота и договора.

Ипотечният кредит не е просто въпрос на лихва. Той е част от цяла имотна сделка. А когато в сделката има имот, банка, продавач, документи, срокове и капаро, всяка грешка може да струва скъпо.

Ако Ви предстои покупка на имот с ипотечен кредит или вече имате подписан предварителен договор и се притеснявате от отказ на банка, можете да заявите безплатна консултация с КредитенБГ.

Ще разгледаме случая Ви, ще проверим възможностите за финансиране и ще Ви съдействаме както по кредитната, така и по правната част на процеса.

—

Тази статия има информативен характер и представя общи практически насоки при покупка на имот с ипотечен кредит. Конкретните последици при отказан кредит, предварителен договор и платено капаро зависят от съдържанието на договора, причините за отказа и обстоятелствата по конкретния случай.